債務整理

マイホームに住み続けたい!住宅ローン付マイホーム所持者の自己破産

マイホームに住み続けたい!住宅ローン付マイホーム所持者の自己破産

自己破産は、財産のほとんどを没収される代わりに、借金を原則として完全になくすことが出来る債務整理手続です。

財産の中でも、不動産は高額資産であるため、売却のための手続が必要となるのが原則です。

特に問題となるのが、住宅ローンが残っているマイホームでしょう。

個人再生手続なら、住宅ローン付マイホームを維持できる場合がありますが、住宅ローン以外の借金は減額されるとはいえ返済が必要で、また、住宅ローンは減額されませんから、自己破産せざるを得なくなることも少なくありません。

自己破産では、基本的には住宅ローン付マイホームは住宅ローン債権者に競売されてしまいます。

しかし、場合によっては、それ以外の方法により住宅をあらかじめ売却することで、自己破産の手続負担を軽くしたり、幸運に恵まれればマイホームに住み続けたりすることが出来ます。

ここでは住宅ローン残高の残るマイホームがあるときの自己破産の手続について説明します。

1.自己破産の手続

自己破産は、支払不能に陥った債務者が、裁判所に申立をして、自らの財産を債権者に配当する代わりに借金を原則として全て無くしてもらう債務整理手続です。

自己破産手続により借金が無くなることを免責と言い、裁判所が免責を決定することを免責許可決定と呼びます。

自己破産の手続には、2つの種類があり、費用や手間が異なります。

(1) 管財事件

管財事件という自己破産の手続では、債務者の財産を換価・配当したり、借金を無くすべきではないと言える事情(免責不許可事由)について調査したりする破産管財人が、裁判所により選任されます。

破産管財人の報酬予納金を20~50万円ほど、申立までに用意する必要があります。

また、破産管財人による財産や免責不許可事由の調査、財産の処分や配当に協力することが義務付けられています。

そのため、費用や手間の負担が大きくなりがちです。

(2) 同時廃止

債務者に財産がなく、免責不許可事由もない場合には、破産管財人を付けず、調査・配当手続を省略した自己破産の手続が用意されています。

この手続は同時廃止と呼ばれています。

管財事件になる場合は、主に債務者に配当可能な財産があったり、免責不許可事由があったりする場合などです。

では、高額な不動産がある場合に必ず管財事件になるかというとそうは限りません。

次に、自己破産手続の中での不動産の扱いについて説明します。

2.不動産に関する自己破産の手続

不動産があるときは、破産管財人が競売もしくは任意売却(裁判所の競売手続を経ずに、不動産業者に直接売却することを言います。)をして換価し、債権者に配当します。

もっとも、住宅ローン付きマイホームのように、不動産に抵当権など担保権が付いているときは、異なる処理がされます。

(1) 抵当権が付いている不動産の扱い

自己破産手続は裁判所を利用する手続ですから、債権者は公平に扱われなければなりません。

債務者の財産から特定の債権者が優先的に返済を受けられることは原則として禁止されています。

これを債権者平等の原則と言います。

しかし、不動産に抵当権を付けている債権者は、自己破産手続の中での配当によらずに、不動産を競売して債権を回収できます。

このように債権者平等の原則の例外として、抵当権などを使って他の債権者より優先的に弁済を受けられる権利を別除権と言います。

別除権を持つ債権者は、自己破産の配当手続の中でも、競売で回収しきれなかった債権残額があれば、その残額分について配当を受け取ることが出来ます。

(2) ローン残高が住宅の評価額より高い場合

債権者に配当出来る財産がマイホームだけで、しかも住宅ローン残高がマイホームの評価額よりもはるかに高額である場合は、自己破産手続はどうなるでしょうか。

住宅ローン債権者はマイホームに抵当権を付けていますから、自己破産の手続の途中でもマイホームを競売し、全額を住宅ローンの回収に充ててしまいます。

結果、債務者に債権者に配当出来る財産は全くなくなり、せっかく手間をかけて管財事件で配当をしようとしても無駄になってしまいます。

そのため、住宅ローン残高がマイホームの評価額よりも一定以上高額の場合には、これから紹介することをすることで、費用や手間を抑えやすい同時廃止で自己破産の手続を行うことが出来ることがあります。

3.オーバーローンの上申

(1) 裁判所によるオーバーローンの基準

住宅ローン残高がマイホームの評価額よりも高額であることをオーバーローンと言います。

ちなみに、その逆はアンダーローンと呼ばれています。

繰り返しますが、オーバーローンの場合には、住宅ローン債権者が優先的にマイホームの競売代金から回収をしてしまうことで、他の債権者がマイホームから債権を回収できないため、管財事件にしても意味がありません。

もっとも、不動産の評価額は、市場価格や固定資産税評価額など複数の評価方法で大きく上下しますし、市場価格も査定する業者により異なるでしょう。

そのため、多くの裁判所では、ほんのわずかのオーバーローンでは、その不動産から配当をすることが出来ない、つまり、完全に資産価値が無くなったとは認めていません。

例えば、東京地裁では、住宅ローン残高が、不動産の評価額の1.5倍以上でなければ、不動産の資産価値がないとは認めません。横浜地裁では1.2倍以上であれば、その不動産は価値無しと言うことが可能です。

(2) オーバーローン上申書

裁判所のオーバーローンの基準を満たしている場合には、自己破産を裁判所に申立てるときに、申立書などと一緒に「オーバーローン上申書」と言う書類を提出します。

このオーバーローン上申書に基づいて、裁判所が、マイホームに配当出来るだけの価値がないと認めた場合、他に管財事件となる事情がなければ、同時廃止で自己破産の手続をすることが出来ます。

しかし、裁判所が認める基準を満たさない場合、例えば1.3倍程度のオーバーローンの場合には、マイホームに資産価値が残る可能性があるとして、同時廃止で自己破産をすることは、原則として許されません。

4.債務者による不動産の任意売却

(1) 任意売却による同時廃止

オーバーローン上申が認められそうにない場合でも、同時廃止での自己破産を可能にする方法があります。それは自己破産の手続が始まる前に、債務者自身がマイホームを売却、つまり任意売却してしまうというものです。

債務者がマイホームを売却してしまえば、当然、マイホームだった不動産はもう債務者の財産ではありません。

売却代金は、住宅ローン債権者が抵当権に基づいて回収されてしまいます。

他に配当出来る財産がなければ、あとは、残ってしまった住宅ローンを含む借金を、自己破産して帳消しにするだけです。

売却価格が適正であったことを複数の業者の査定により明確にしていれば、裁判所としても、本当は配当が出来たのだろうとは言えません。

そのため、同時廃止による自己破産が出来るのです。

このような運用が認められるのは、裁判所によりけりですが、例えば、東京地裁ならオーバーローンの比率が1.3倍以上1.5倍未満のときです。

(2) 親族への任意売却によるマイホーム居住の継続

値段が適正であればいいのですから、売却相手は問われません。

ですから、親族に任意売却したマイホームについて、親族と無償で借りる契約を締結すれば、自己破産前と同じように、マイホームに住み続けることが出来ます。

これは、オーバーローンの比率によらない方法です。

(3) 任意売却の注意点

自己破産直前にマイホームなど財産を売却して現金化することは、それ自体が免責不許可事由になるわけではありません。

しかし、もし査定がずさんだったり、査定額よりも安い金額で売却していたりした場合には、債権者へ配当出来るかもしれない財産を減らして損害を与える行為(詐害行為と呼ばれています。)だとして、免責不許可事由になってしまいかねません。

そうなれば、その調査のために管財事件になってしまいますし、最悪の場合、免責されなかったり、財産隠しをしようとしたとして罪に問われたりしかねません。

弁護士の助言に基づいて、しっかりとした準備と証拠の用意が不可欠です。

5.住宅ローン付マイホームを持っている方の自己破産もお任せ

自己破産をする場合、どうしても付きまとうデメリットがマイホームを含む財産の処分と管財事件となってしまった場合の費用負担です。

オーバーローン上申や任意売却をすれば、自己破産の手続を同時廃止にして、費用や手間を抑えやすくなります。

また、親族への任意売却をすることが出来た場合、マイホームに住み続けることすらできるかもしれません。

しかし、裁判所により、オーバーローンの比率の基準、許される手法、マイホームの評価方法など、細かいようで重要な運用が異なっています。

また、下手をすれば、免責不許可事由に該当する詐害行為や財産隠しなどを疑われ、管財事件で手続を行ったり、免責をされず借金が無くならないリスクが生じたりしかねません。

泉総合法律事務所では、自己破産をはじめとした多数の債務整理手続により、これまで多数の借金問題を解決してきた豊富な実績があります。

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