住宅ローン付マイホーム所持者の自己破産

自己破産は、借金を原則として完全になくすことが出来る債務整理手続ですが、その代わりに財産のほとんどを没収されてしまいます。
持ち家など不動産は、財産の中でも非常に高額な資産であるため、ほとんどの場合は売却処分されてしまいます。

特に問題となるのが、住宅ローンが残っているマイホームでしょう。

同じ裁判所を利用する債務整理手続の一つ、「個人再生手続」なら、住宅ローン付マイホームを維持できる場合があります。しかし、自己破産のように借金がなくなるわけではなく、金額が減るとはいえ返済が必要です。さらに、住宅ローンは減額されません。
住宅ローンや持ち家に関わる事情次第では、手続を利用できないこともあります。

そのため、住宅ローンのあるマイホームがあっても、自己破産するしかない方は珍しくないのです。

ここでは不動産、特に住宅ローン残高の残るマイホームがあるときに自己破産をする場合の、基本的な自己破産手続の内容・家に住み続ける方法・手続の負担を軽くできる場合などについて、分かりやすく説明します。

１．自己破産で持ち家は失われる

結論から言うと、残念ながら自己破産をすれば、ローンの有無にかかわらず、所有している不動産は、居住用のマイホームであろうとそのほかの目的のものであろうと、まず間違いなく手放すことになります。

(1) 借金の担保となっていない不動産は手続の中で処分

借金を帳消しにする代わりに、高額な財産を債権者に配当する。これが自己破産の基本的な仕組みです。
圧倒的な価値を持つ不動産は、処分を免れることができません。

債権者に配当できる財産がある場合、裁判所は、「管財事件」という自己破産手続の種類を選択します。管財事件では、配当処理をする「破産管財人」が、住宅ローンなど借金の担保になっていない不動産を、競売もしくは任意売却（裁判所の競売手続を経ずに、不動産業者に直接売却すること）をして換価し、債権者に配当します。

なお、配当できる財産がないなど、破産管財人を選任するまでもないときは、比較的簡単な手続の種類である「同時廃止」が利用されます。

ともあれ、自己破産手続における財産の処分は、基本的に破産管財人が行うわけですが、住宅ローン付きマイホームのように、抵当権など担保権が付いている財産は、異なる処理がされます。

(2) 借金の担保となっている不動産は債権者が処分

破産管財人は、各債権者の持っている債権（債務者からすれば借金などの債務）の金額に応じて、公平に換価した現金を配当します。債権者は、勝手に債務者の財産を差し押さえて競売することはできません。

自己破産手続は裁判所を利用する手続ですから、債権者は公平に扱われなければならず、債務者の財産から特定の債権者が優先的に返済を受けられることは原則として禁止されています。これを「債権者平等の原則」と言います。

しかし、不動産に抵当権を付けている債権者は、自己破産手続の中での配当によらずに、不動産を競売して債権を回収できます。このように債権者平等の原則の例外として、抵当権などを使って他の債権者より優先的に弁済を受けられる権利を「別除権」、別除権を持つ債権者を「別除権者」と言います。

別除権を持つ債権者は、自己破産の配当手続の中でも、競売で回収しきれなかった債権残額があれば、その残額分について配当を受け取ることが出来ます。なお、それでも回収しきれなかった分は自己破産によりなくなります。

結局、破産管財人により自己破産手続の中で処分されるか、別除権者により自己破産手続によらずに処分されるかの違いがあり得るとしても、マイホームなどの不動産を所有し続けることはできません。

ただし、一応、マイホームの所有権を手放しても、自己破産手続後も住み続けることができる方法があります。
それが、債務者による親族への任意売却です。

２．マイホームに住み続けるための方法

ここでも最初にお断りしなければならないのですが、実際にこの手段をとれるケースは本当に一握りです。それでも、ありうる手段として説明いたします。

ずばり、親族への任意売却です。破産管財人や別除権者にマイホームを見知らぬ誰かに売り飛ばされてしまう前に、事情をよく知る親族に買い取ってもらい、借り受けるという方法です。

(1) 任意売却とは

売却されてしまったマイホームは、もう債務者の財産ではなくなります。債務者が手に入れた売却代金は、住宅ローン債権者が抵当権に基づいて回収します。

値段が適正でありさえすれば、住宅ローン債権者をはじめ配当を受けるべき他の債権者にも損害は生じませんから、売却相手は誰でもいいのです。

協力をしてくれる親族に売却してもいいのです。そして親族からマイホームを借りれば、自己破産前と同じように、マイホームに住み続けることが出来ます。

(2) 任意売却のリスク

任意売却の根本的な問題点は、不動産を買い取れるような資産家の親族はまずいないということです。親族に借金をしてもらうわけにもいきませんし、事情を知った銀行は親族への融資に難色を示すでしょう。

また、幸運なことにマイホームを買い取ってくれる親族がいたとしても、任意売却の手続、特にマイホーム評価額の査定は、慎重に慎重を重ねなければならない大きなリスクを伴います。

財産を安く売り払うことは、債権者の配当を減らすため、「詐害行為」という免責不許可事由（借金が免除されないリスクが生じる事情）になっています。ほとんどの場合は、裁判所が他の事情も考慮して借金免除を認める「裁量免責制度」により救済されていますが、悪質な場合は本当に借金がなくなりません。

不動産の評価は難しいものです。評価方法が複数あり、業者によっても評価額が異なります。元の金額が大きいですから、金額のぶれも無視できません。

ですから、マイホーム評価額の査定がずさんだったり、査定額よりも安い金額で売却していたりした場合には、詐害行為になるおそれがあります。

特に、不動産の金額についてウソをついたことも非常に悪質な免責不許可事由です。借金が免除されないおそれは、一般的な場合よりもかなり高いでしょう。

単に名義を変えていただけという場合などには、免責不許可事由の中でも最も悪質な「財産隠し」とされ、罪に問われるおそれもあります。
もし任意売却が可能だとしても、弁護士の助言に基づいて、しっかりとした準備と証拠の用意が不可欠です。

３．オーバーローンの場合の手続負担

自己破産をすればマイホームの権利を手放すことになり、住み続けることも非常に難しい。現実はとても厳しいですが、自己破産をしても借りることができるアパートは多くあります。
競売手続には数か月スパンで時間がかかりますから、引っ越し先を探しましょう。

ダメージをできる限り抑えることも重要です。住宅ローンがまだまだたくさん残っている場合には、それを逆手にとって、自己破産にかかる費用を抑えられることがあります。

(1) 同時廃止は管財事件より費用が安い

破産管財人が選任される管財事件で自己破産する場合、裁判所にもよりますが、破産管財人の報酬として少なくとも20万円程度、最大で50万円程度が追加で必要になります。破産管財人が選任されない同時廃止と比べて手続の手間もかかりますから、弁護士費用も高くなります。

同時廃止で自己破産ができる場合とは、簡単に言ってしまえば、免責不許可事由がなく、債権者に配当できる財産がないケースです。

マイホームしか配当できる財産がない場合に、マイホームの価値よりもはるかに多くの住宅ローン残高があるとき、住宅ローン債権者はマイホームの価値すべてを独り占めし、他の債権者に配当が一切されません。

そのため、住宅ローン残高＞マイホーム評価額であるときは、費用や手間を抑えやすい同時廃止で自己破産できる場合があるのです。

(2) 裁判所にマイホームから配当できないと認めてもらう

住宅ローン残高がマイホームの評価額よりも高額であることを「オーバーローン」と言います。
ちなみに、その逆は「アンダーローン」と呼ばれています。

裁判所が同時廃止を認めるオーバーローンの基準

繰り返しますが、オーバーローンの場合には、住宅ローン債権者が優先的にマイホームの競売代金から回収をしてしまうことで、他の債権者がマイホームから債権を回収できないため、管財事件にしても意味がありません。

もっとも、不動産の評価額は、評価方法や査定業者によって大きく異なることも先に述べたとおりです。そのため、多くの裁判所では、ほんのわずかのオーバーローンでは、その不動産から配当をすることが出来ない、つまり、完全に資産価値が無くなったとは認めていません。

例えば、2019年現在、東京地裁では、住宅ローン残高が、不動産の評価額の1.5倍以上でなければ、不動産の資産価値がないとは認めません。横浜地裁では1.2倍以上であれば、その不動産は価値無しと言うことが可能です。

オーバーローンで同時廃止にするための手続

裁判所のオーバーローンの基準を満たしている場合には、自己破産を裁判所に申立てるときに、申立書などと一緒に「オーバーローン上申書」と言う書類を提出します。

このオーバーローン上申書に基づいて、裁判所が、マイホームに配当出来るだけの価値がないと認めた場合、他に管財事件となる事情がなければ、同時廃止で自己破産の手続をすることが出来ます。

(3) 任意売却でも同時廃止にできることがある

裁判所が認める基準を満たさない場合、例えば東京地裁で1.3倍程度のオーバーローンの場合には、マイホームに資産価値が残る可能性があるとして、同時廃止で自己破産をすることは、原則として許されません。

実は、ここでも任意売却を活用できる場合がないわけではありません。マイホームを（親族に限らず）任意売却して、代金を住宅ローン債権者に支払ってしまえば、オーバーローンである以上、住宅ローンが減るだけで、マイホームの代金は一円も残りません。他に財産がなければ、配当できないことが明らかになりますから、同時廃止で自己破産することができます。

このような運用が認められるのは、裁判所によりけりですが、例えば、東京地裁ならオーバーローンの比率が1.3倍以上1.5倍未満のときです。

もちろん、この場合でも不動産の査定がずさんだと、詐害行為を疑われてしまいます。そうなれば結局管財事件となってしまいます。必ず弁護士の助言に従ってください。

４．住宅ローン付マイホームを持っている方の自己破産もお任せ

自己破産をする場合、どうしても付きまとうデメリットがマイホームを含む財産の処分と管財事件となってしまった場合の費用負担です。

オーバーローン上申や任意売却をすれば、自己破産の手続を同時廃止にして、費用や手間を抑えやすくなります。
また、親族への任意売却をすることが出来た場合、マイホームに住み続けることすらできるかもしれません。

しかし、裁判所により、オーバーローンの比率の基準、許される手法、マイホームの評価方法など、細かいようで重要な運用が異なっています。

また、下手をすれば、免責不許可事由に該当する詐害行為や財産隠しなどを疑われ、管財事件で手続を行ったり、免責をされず借金が無くならないリスクが生じたりしかねません。早いうちから弁護士に相談しておきましょう。

泉総合法律事務所では、自己破産をはじめとした多数の債務整理手続により、これまで多数の借金問題を解決してきた豊富な実績があります。

住宅ローンを含めた借金にお困りで、個人再生のみならず自己破産もご検討していらっしゃる皆様のご相談をお待ちしております。