リスケジュール｜個人再生手続で住宅ローンの返済負担を軽くする

借金の一部だけを分割払いする債務整理手続、「個人再生手続」には、「住宅資金特別条項」（通称、「住宅ローン特則」）という制度があります。

もっとも、住宅資金特別条項を利用した場合、住宅ローンの支払総額を減らすことはできません。
また、通常は、減額された借金と住宅ローンを同時に支払わなければならないことになります。

それが厳しい場合に、住宅ローンそのものの返済負担を減らす手段が、「住宅ローンのリスケジュール」です。

住宅ローンの返済スケジュールを組みなおす「リスケジュール」をすることで、ローンの返済負担を減らせます。

ここでは、個人再生手続での住宅ローンのリスケジュールについて説明します。

１．個人再生手続とは

個人再生手続は、支払いきれないおそれのある借金の一部だけの分割払いを裁判所に認めてもらい、その支払いを終えることで残額を免除してもらえる債務整理手続です。

(1) 個人再生の最大のポイント「再生計画の履行可能性」

分割払いの計画は「再生計画」と呼ばれています。
再生計画の返済期間は、原則3年（最長5年）です。

債務者は再生計画の案を裁判所に提出し、裁判所が再生計画に基づく支払いが可能だと認めると、支払負担が再生計画通りに軽減されます。

逆に言えば、再生計画通りの支払いが可能なこと、専門用語で「再生計画の履行可能性」が認められなければ、個人再生は失敗してしまいます。

再生計画期間中に返済に失敗しても、借金が元通りになるおそれがあります。

(2) 個人再生で没収される財産、没収されない財産

個人再生手続では、自己破産のように裁判所が財産を没収することはありません。

「清算価値保障の原則」と言って、再生計画での返済総額は、自己破産で裁判所が債権者へ配当するため没収する財産額以上でなければならないとされているからです。

もっとも、住宅ローンのための抵当権があるマイホームのように、担保権の対象となっている財産は別です。
担保権を持つ債権者が、債権回収のため、担保権に基づいて、処分（競売）してしまいます。

マイホームは、本来、住宅ローン債権者である銀行やローンの保証会社に処分されてしまうのです。

しかし、個人再生手続には、そのような事態を回避するための救済策があります。それが、住宅資金特別条項です。

２．住宅資金特別条項とは

(1) 住宅資金特別条項の仕組みや利用条件

「住宅資金特別条項」とは、本来なら個人再生手続をすることにより、銀行や保証会社などに競売されてしまうはずのマイホームを、住宅ローンを支払い続ける代わりに、維持することが出来る制度です。

以下の利用条件を満たせば、住宅資金特別条項を利用することが出来ます。

• 住宅ローンに、生活費や事業用資金目的の借金が混ざっていないこと
• 投資用不動産や別荘ではなく、債務者の生活のための「マイホーム」であること
• マイホームに住宅ローン以外の借金の担保権がついていないこと
• 保証会社の代位弁済(※1)から6か月以上経過していないこと

この利用条件を満たしたうえで、個人再生の利用条件も満たす必要があります。

(2) 住宅資金特別条項を利用する場合のハードル

住宅資金特別条項を利用しようとする方は、たとえば「収入がある」と言った基本的な個人再生の条件は問題がないでしょう。

しかし、個人再生で最も重要な条件、「再生計画の履行可能性」が大きな問題になります。

住宅資金特別条項を利用した場合、再生計画の履行可能性は、再生計画に基づく返済と、住宅ローンの返済を同時にこなせるかが問題になるからです。

そして、この二重の負担をさらに軽減するための救済制度が、住宅ローンのリスケジュールなのです。

３．住宅ローンのリスケジュール

リスケジュールには複数のパターンがあります。

1. 「期限の利益」を回復する
2. 返済期間を延長する
3. 元本の一部を支払い猶予する
4. 住宅ローン債権者の同意を得る

本来、住宅ローンのリスケジュールは、住宅ローン債権者である銀行の同意が必要です。
しかし、個人再生手続を利用したリスケジュールでは、4を除いては銀行の同意は不要となります。

ただし、4以外ではローンの元本も金利も一切減額されません。
あくまで返済のスケジュールについて、期間の延長や返済の猶予をすることで支払負担を減らすのが大原則であることに気をつけてください。

それでは、具体的なパターンの内容を説明します。

４．リスケジュールの方法

以下の４つのパターンは、重ねて利用することが出来ます。

たとえば、期限の利益を回復させたうえで、返済期間を延長できます。
どれを選ぶべきか、どれを組み合わせるべきかは、弁護士とよく相談してください。

(1) 「期限の利益」を回復する

「期限の利益」とは、借金を分割払いできることを言います。
数か月間、住宅ローンを延滞・滞納すると、「期限の利益の喪失」、つまり、借金残高の一括返済をしなければならない状態になってしまいます。

期限の利益を回復するリスケジュールは、住宅ローンの期限の利益を喪失していても、一括返済ではなく元の分割払いに戻すものです。

メリット

• シンプルで債権者とトラブルになるおそれがない 

デメリット

• 延滞分と遅延損害金を、再生計画の期間中に支払う必要がある
• 延滞分の金額次第では、履行可能性が認められるか厳しくな

このタイプのリスケジュールだと、未払いになっている延滞分の住宅ローンとその遅延損害金の金額次第では、再生計画の履行可能性が認められないおそれが高まってしまいます。

(2) 返済期間を延長する

住宅ローンの返済期間を最大で10年延長することで、1回あたりの支払負担を減らすリスケジュールの方法です。

メリット

• 少なくとも、将来の住宅ローンの１回あたりの支払金額は減る

デメリット

• 返済期間が長くなると、住宅ローンの支払が途中で失敗してしまうリスクが高くなる
• 延長期間には最大１０年までかつ住宅ローン完済時の債務者の年齢が70歳以下という制限がある
• 全体で見ると、支払う利息は増えてしまう

住宅ローンはもともと数十年スパンで返済するものですから、あまりに返済期間を延長しすぎるわけにはいきません。
下手をすると債務者が定年退職をして収入が減少し、返済が困難になりかねないからです。

また、返済期間が長引けば、利息も増えてしまいます。

(3)  リスケのメリットとデメリット

返済期間を延長しても、再生計画の支払と並行して住宅ローンを支払うことに変わりはありません。

ならばいっそ、再生計画期間中は住宅ローンを出来る限り支払わないことにしてしまおうというものが、元本の一部猶予によるリスケジュールです。

メリット

• 再生計画期間中、住宅ローンの返済額そのものを減らせる

デメリット

• 利息だけでも支払負担は大きい
• 全体で見ると、支払う利息は増えてしまう
• 住宅ローン完済時の債務者の年齢が70歳以下という制限がある

元本の全額を支払わないことはできませんし、利息の支払いも必要です。特に利息は、住宅ローン元本が巨額のため無視できません。

この方法も、再生計画期間中は元本が減らないわけですから、最終的には支払う利息は増えてしまいます。

(4) 住宅ローン債権者の同意を得る

これまで紹介してきたものは債権者の同意を得ないでも出来るリスケジュールの方法です。

しかし、その代償に、ローンそのものの金額を減らすことはできませんし、完済時70歳以下条件などもあります。

これまでの方法では、再生計画の実行が難しいという場合の奥の手が、住宅ローン債権者と交渉し、その同意を得るリスケジュールの方法です。
この方法なら、ローンの減額や、完済時70歳以上になるまでの返済期間延長などをすることが出来ます。

ですが、この方法はほとんど不可能だと考えてもらっても構いません。
ありえなくはない方法ですが、現実に債権者に同意してもらうのは非常に困難です。

５．個人再生でマイホームを残すなら泉総合法律事務所へご相談下さい

マイホームを手元に残しつつ住宅ローン以外の借金の支払負担を大きく減らせる住宅資金特別条項は、個人再生手続にしかないとても便利な制度です。

しかし、再生計画に基づく返済と住宅ローンの二重払いは大きな負担となり、個人再生を成功させるために不可欠な再生計画の履行可能性が認められるための大きな障害となります。

その負担を軽減し、個人再生を成功させるためにも、住宅ローンのリスケジュールは重要な手段となります。

しかし、現実問題として、住宅ローンのリスケジュールが必要なほど家計がひっ迫している場合には、マイホームを手放して自己破産をした方が、生活を再建できる可能性があります。

家計の状況を見ながら、どのようなリスケジュールをすれば個人再生を成功させられるのか、それとも、いっそ自己破産すべきか判断するには、債務整理に精通した弁護士の適切な助言が不可欠です。

泉総合法律事務所では、これまで多数の借金問題を個人再生や自己破産を含む債務整理手続で解決してきた豊富な実績があります。
住宅ローンと他の借金の返済で板挟みとなり、債務整理を検討している皆様のご相談をお待ちしております